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Congé du bailleur : de l’intérêt de ne le délivrer ni trop tôt, ni trop tard

âEURâEURDans le cadre des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite délivrer congé doit être vigilant car si son congé est annulé du fait d'un manquement de sa part, le bail se reconduira tacitement à son échéance et un nouveau congé ne pourra être délivré que pour l'échéance suivante.

Rappelons que pour les locations nues, le congé doit être donné avec un préavis de six mois.

Il est cependant opportun de donner congé plus de six mois avant le terme du bail afin de s'assurer une marge de sécurité. Un tel congé ne sera pas contestable, les tribunaux considérant que ces effets devront simplement être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Le fait de se préserver une telle marge de sécurité peut s'avérer salutaire lorsque le congé est donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et non par acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. En effet, le délai de six mois court à compter de la réception de la lettre recommandée. Or, en l'état actuel de la jurisprudence, si le locataire n'était pas présent lors de la première présentation de la lettre recommandée puis n'est pas allé la retirer par la suite, elle sera considérée comme n'ayant jamais été reçue (brève du 17 août 2011âEUR). Si le congé a été envoyé au dernier moment, le bailleur ne pourra plus en donner un nouveau en respectant un préavis de six mois. Le bail se reconduira donc tacitement à son échéance. Le fait que le locataire ait été de mauvaise foi et se soit délibérément abstenu d'aller retirer la lettre recommandée ne changera rien. En revanche, si le congé a été envoyé suffisamment tôt, le bailleur sera encore dans les temps pour donner un nouveau congé.

Il nous semble préférable que ce nouveau congé soit délivré par un huissier de justice : le préavis débutera à compter du jour de la signification du congé et la date de cette signification sera difficile à contester dans la mesure où elle aura été effectuée par un officier ministériel.

De plus, le recours à un huissier de justice permet de se prémunir contre l'éventuelle mauvaise foi du locataire. En effet, si la signification doit en principe être faite « à personne », soit remise à son destinataire, le code de procédure civile prévoit qu'elle puisse être faite « à domicile » dans l'hypothèse où le locataire ne pourrait pas ou ne voudrait pas recevoir le congé. A cet effet, l'huissier doit laisser un avis de passage mentionnant que l'acte doit être retiré à son étude, mais contrairement à la lettre recommandée, le congé sera considéré comme reçu le jour du passage de l'huissier et non celui où le locataire retirera le congé à son étude. Le congé sera donc considéré comme reçu quand bien même le locataire ne le retirerait jamais(1).

Mais attention : il n'est pas non plus dans l'intérêt du bailleur de donner congé trop en avance !

Nous avons remarqué que des congés pour vente sont parfois délivrés plus d'un an avant le terme du bail. Cette pratique présente de réels inconvénients.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que le congé vaut offre de vente au profit du locataire et que cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Rappelons que les effets du congé délivré de manière anticipé doivent être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné. Par conséquent, quand bien même le congé aurait été donné plus de six mois avant le terme du bail, le locataire pourra toujours attendre jusqu'à la fin du cinquième mois qui précède l'échéance du bail pour décider de préempter.

De plus, le locataire ne pourra pas renoncer de manière anticipée à son droit de préemption dans la mesure où il n'est pas possible de renoncer à un droit qui n'est pas encore né(2). Il ne pourra donc valablement décider de ne pas acheter qu'au cours des sixième et cinquième mois précédant le terme du bail.

     Exemple :

     Terme du bail le 31 octobre

     Congé délivré le 1er février

     Le locataire ne pourra valablement décider de préempter ou de renoncer à l'acquisition qu'entre le 1er mai et le 30 juin.

Par conséquent, la délivrance d'un congé pour vente de manière anticipée interdit au bailleur de vendre le bien loué à toute autre personne que le locataire tant que celui-ci ne s'est pas prononcé sur sa décision d'acheter ou non, laquelle ne peut être prise qu'au cours des sixième et cinquième mois précédant le terme du bail. Il ne serait possible de vendre le bien à un tiers pendant cette période que sous la condition suspensive que le locataire ne préempte pas, ce qui pourrait décourager les candidats acquéreurs. A défaut, le locataire pourrait demander la nullité de la vente. Précisons en outre que l'action du locataire en nullité de la vente conclue en violation de son droit de préemption peut être engagée quand bien même il n'aurait pas l'intention d'acheter le bien loué (brève du 22 novembre 2012âEUR).

La délivrance d'un congé pour vente anticipé ne présente donc pas un réel avantage pour le bailleur.

Une autre difficulté peut concerner tous les congés. Rappelons que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur ».

Ainsi, le locataire auquel un congé a été délivré peut quitter les lieux à tout moment pendant le cours du préavis, sans avoir à donner lui-même congé ni respecter un délai particulier. Il lui suffira de convenir d'un rendez-vous avec le bailleur ou son mandataire afin de procéder à l'état des lieux de sortie. La question peut toutefois se poser de savoir si la solution est identique si le bailleur délivre au locataire un congé anticipé, soit plus de six mois avant le terme du bail.

A notre connaissance, aucune décision de justice publiée n'a tranché cette question. Il pourrait être soutenu que le préavis ne devrait commencer à courir qu'à compter du sixième mois précédant ce terme, en conséquence de quoi le locataire ne devrait pas pouvoir quitter les lieux plus de six mois avant cette échéance sans avoir lui-même donné congé et respecté un préavis. Toutefois, en l'absence de jurisprudence en la matière, il n'est aucunement possible de garantir qu'une telle argumentation puisse prospérer en justice. Dans l'hypothèse où le bailleur a délivré un congé de manière anticipée, il peut donc s'avérer risqué d'exiger un congé du locataire qui souhaite quitter les lieux plus de six mois avant le terme du bail(3).

Si l'intention du bailleur n'était pas de voir les lieux libérés si tôt, la délivrance d'un congé de manière anticipépeut lui être préjudiciable dans la mesure où elle va entraîner une perte de revenu.

(1) Art. 653 et s. du code de procédure civile.

(2) CA Paris 6e ch. C 11 janvier 1994, Juris-Data n° 020071.

(3) Etude Mément'immo FNAIM 2013, p. 14 et s.âEUR

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Congé du bailleur : de l’intérêt de ne le délivrer ni trop tôt, ni trop tard

âEURâEURDans le cadre des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite délivrer congé doit être vigilant car si son congé est annulé du fait d'un manquement de sa part, le bail se reconduira tacitement à son échéance et un nouveau congé ne pourra être délivré que pour l'échéance suivante.

Rappelons que pour les locations nues, le congé doit être donné avec un préavis de six mois.

Il est cependant opportun de donner congé plus de six mois avant le terme du bail afin de s'assurer une marge de sécurité. Un tel congé ne sera pas contestable, les tribunaux considérant que ces effets devront simplement être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Le fait de se préserver une telle marge de sécurité peut s'avérer salutaire lorsque le congé est donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et non par acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. En effet, le délai de six mois court à compter de la réception de la lettre recommandée. Or, en l'état actuel de la jurisprudence, si le locataire n'était pas présent lors de la première présentation de la lettre recommandée puis n'est pas allé la retirer par la suite, elle sera considérée comme n'ayant jamais été reçue (brève du 17 août 2011âEUR). Si le congé a été envoyé au dernier moment, le bailleur ne pourra plus en donner un nouveau en respectant un préavis de six mois. Le bail se reconduira donc tacitement à son échéance. Le fait que le locataire ait été de mauvaise foi et se soit délibérément abstenu d'aller retirer la lettre recommandée ne changera rien. En revanche, si le congé a été envoyé suffisamment tôt, le bailleur sera encore dans les temps pour donner un nouveau congé.

Il nous semble préférable que ce nouveau congé soit délivré par un huissier de justice : le préavis débutera à compter du jour de la signification du congé et la date de cette signification sera difficile à contester dans la mesure où elle aura été effectuée par un officier ministériel.

De plus, le recours à un huissier de justice permet de se prémunir contre l'éventuelle mauvaise foi du locataire. En effet, si la signification doit en principe être faite « à personne », soit remise à son destinataire, le code de procédure civile prévoit qu'elle puisse être faite « à domicile » dans l'hypothèse où le locataire ne pourrait pas ou ne voudrait pas recevoir le congé. A cet effet, l'huissier doit laisser un avis de passage mentionnant que l'acte doit être retiré à son étude, mais contrairement à la lettre recommandée, le congé sera considéré comme reçu le jour du passage de l'huissier et non celui où le locataire retirera le congé à son étude. Le congé sera donc considéré comme reçu quand bien même le locataire ne le retirerait jamais(1).

Mais attention : il n'est pas non plus dans l'intérêt du bailleur de donner congé trop en avance !

Nous avons remarqué que des congés pour vente sont parfois délivrés plus d'un an avant le terme du bail. Cette pratique présente de réels inconvénients.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que le congé vaut offre de vente au profit du locataire et que cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Rappelons que les effets du congé délivré de manière anticipé doivent être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné. Par conséquent, quand bien même le congé aurait été donné plus de six mois avant le terme du bail, le locataire pourra toujours attendre jusqu'à la fin du cinquième mois qui précède l'échéance du bail pour décider de préempter.

De plus, le locataire ne pourra pas renoncer de manière anticipée à son droit de préemption dans la mesure où il n'est pas possible de renoncer à un droit qui n'est pas encore né(2). Il ne pourra donc valablement décider de ne pas acheter qu'au cours des sixième et cinquième mois précédant le terme du bail.

     Exemple :

     Terme du bail le 31 octobre

     Congé délivré le 1er février

     Le locataire ne pourra valablement décider de préempter ou de renoncer à l'acquisition qu'entre le 1er mai et le 30 juin.

Par conséquent, la délivrance d'un congé pour vente de manière anticipée interdit au bailleur de vendre le bien loué à toute autre personne que le locataire tant que celui-ci ne s'est pas prononcé sur sa décision d'acheter ou non, laquelle ne peut être prise qu'au cours des sixième et cinquième mois précédant le terme du bail. Il ne serait possible de vendre le bien à un tiers pendant cette période que sous la condition suspensive que le locataire ne préempte pas, ce qui pourrait décourager les candidats acquéreurs. A défaut, le locataire pourrait demander la nullité de la vente. Précisons en outre que l'action du locataire en nullité de la vente conclue en violation de son droit de préemption peut être engagée quand bien même il n'aurait pas l'intention d'acheter le bien loué (brève du 22 novembre 2012âEUR).

La délivrance d'un congé pour vente anticipé ne présente donc pas un réel avantage pour le bailleur.

Une autre difficulté peut concerner tous les congés. Rappelons que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur ».

Ainsi, le locataire auquel un congé a été délivré peut quitter les lieux à tout moment pendant le cours du préavis, sans avoir à donner lui-même congé ni respecter un délai particulier. Il lui suffira de convenir d'un rendez-vous avec le bailleur ou son mandataire afin de procéder à l'état des lieux de sortie. La question peut toutefois se poser de savoir si la solution est identique si le bailleur délivre au locataire un congé anticipé, soit plus de six mois avant le terme du bail.

A notre connaissance, aucune décision de justice publiée n'a tranché cette question. Il pourrait être soutenu que le préavis ne devrait commencer à courir qu'à compter du sixième mois précédant ce terme, en conséquence de quoi le locataire ne devrait pas pouvoir quitter les lieux plus de six mois avant cette échéance sans avoir lui-même donné congé et respecté un préavis. Toutefois, en l'absence de jurisprudence en la matière, il n'est aucunement possible de garantir qu'une telle argumentation puisse prospérer en justice. Dans l'hypothèse où le bailleur a délivré un congé de manière anticipée, il peut donc s'avérer risqué d'exiger un congé du locataire qui souhaite quitter les lieux plus de six mois avant le terme du bail(3).

Si l'intention du bailleur n'était pas de voir les lieux libérés si tôt, la délivrance d'un congé de manière anticipépeut lui être préjudiciable dans la mesure où elle va entraîner une perte de revenu.

(1) Art. 653 et s. du code de procédure civile.

(2) CA Paris 6e ch. C 11 janvier 1994, Juris-Data n° 020071.

(3) Etude Mément'immo FNAIM 2013, p. 14 et s.âEUR

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